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专题|“东三省式”人口流出如何影响购房需求 ——以大连、铁岭、鹤岗为例

ccroc1 地方新闻 2020年01月14日
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导 读

为了更好的探究东北三省各城市的房地产市场,本文对黑、吉、辽三省34个地级城市进行系统性研究。

◎ 研究员 / 马千里、邱娟、周奇

近年来,东北三省受产业衰退、经济滞涨的影响,人口外流、城市收缩现象越发凸显。业内对东北看法也较为悲观,但考虑到东北三省人口总量超1亿,居住需求规模巨大,房地产购房需求还是不应被无视,再加之东北城市的城镇化、中心化进程仍在推进,部分城市的也依旧存在一定的购房潜力。

为了更好的探究东北三省各城市的房地产市场,本文对黑、吉、辽三省34个地级城市进行系统性研究。首先对这些城市的人口变动走势、人口外流情况、年龄结构、城乡结构等情况进行分类与评价;其次对东北三省目前的房地产市场从开发投资情况、成交量价、省市格局方面进行综合分析,第三部分以代表性城市大连、铁岭、鹤岗为例,对这些典型城市的人口、产业、购买力乃至需求规模与结构做出系统分析,第四部分则综合以上研究,对这些城市的购房需求进行分类预判。

01

人口格局:产业经济的衰退加速“人口逃离”
中小城市购房需求受到重创

纵观2010年来东三省常住人口总量的走势,从2014年之后,东三省常住人口总量就出现收缩趋势。截止2018年末,东三省常住人口总量较2014年高峰时期减少了140万人。东三省常住人口的减少,除了由于生育意愿下降、自然增长率低外,更主要的还是因为近年来当地经济发展相对缓慢,导致年轻人纷纷离开家乡到外地谋生。

1、人口外流:重工业衰退,人口长期持续流出(节选)

具体到各城市来看。在2013年~2018年五年间,仅有沈阳、大连和盘锦等少数城市户籍人口总量呈现增加趋势,其余城市的户籍人口呈现出萎缩趋势,即使是哈尔滨和长春这样的省会城市也毫不例外。人口的减少势必会导致住房需求的萎缩,如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降,内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。

不过,哈尔滨和长春这样的一省中心仍能从省内其他城市吸引人口,而七台河、鸡西、鹤岗、铁岭这样依靠煤炭资源发展的中小城市近年来经济增速明显下滑,如铁岭2018年GDP增速仅有1.3%,在此影响下,当地的人口将持续对外流出。

2、年龄结构:生育率长期低迷,人口外迁致老龄化程度急剧加深(略)

3、需求流动:三亚成为东北人外迁首选,哈尔滨、长春对省内吸引力强(节选)

4、城乡结构:沈阳、大连城镇化水平最高,哈尔滨城镇人口仍有较大增长空间(略)

5、小结:大连、沈阳等城市人口长期稳定,铁岭、鹤岗等城市收缩明显(略)

02

房地产格局:量价均明显落后于全国平均水平

哈、长集中度高达六成

近些年东北地区开发投资增速呈现收窄之势,同时成交规模、成交价格也明显落户于全国平均水平,房地产成交高度集中在中心城市,长春、哈尔滨在省内集中度高达六成,大连分食沈阳市场份额。总体来看,二线城市市场表现尚可,人口规模较小的三四线城市规模收缩明显。
1、开发投资:2019年同比增幅收窄,增速落后于中西部地区(略)
2、成交规模:成交景气落后全国平均,哈尔滨等城市更为典型(略)
3、成交价格:

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标签:城市   人口   大连   需求   规模

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