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深度|东北三省楼市风险与潜力分析

ccroc1 地方新闻 2020年01月15日
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来 源丨丁祖昱评楼市

作 者丨克而瑞研究中心

近年来,受产业衰退、经济滞涨的影响,东北三省人口外流、城市收缩现象越发凸显,业内对东北看法也较为悲观。

但考虑到东北三省人口总量超1亿,居住需求规模巨大,房地产购房需求还是不应被无视,再加之东北城市的城镇化、中心化进程仍在推进,部分城市也依旧存在一定的购房潜力。

01

产业经济的衰退加速“人口逃离”

纵观2010年来东三省常住人口总量的走势,自2014年之后,东三省常住人口总量就出现收缩趋势。截止2018年末,东三省常住人口总量较2014年高峰时期减少了140万人。

东三省常住人口的减少,除了由于生育意愿下降、自然增长率低外,更主要的还是因为近年来当地经济发展相对缓慢,导致年轻人纷纷离开家乡到外地谋生。

东北的大多数城市产业结构单一,经济发展主要依赖煤炭、石油等资源的开采等重工业,当这些产业出现衰退时,东北的经济发展速度也明显放缓。

结合GDP增速来看,黑龙江、吉林两省的经济增速长期低于全国平均水平,即使是东三省中的“老大哥”辽宁,其经济发展也在2016年触底,近两年虽有提升,但仍落后于全国平均水平。

经济的不景气迫使当地居民向外迁移去寻找就业机会,其中吉林表现更加突出,近4年来常住人口总量减少了将近50万。

不仅是常住人口,东三省的户籍人口向外流失更加严重。根据各省公布的最新统计数据,2013年~2017年四年间辽宁、黑龙江和吉林三省的户籍人口总量共计减少了283万,其中黑龙江的人口流失最严重,四年间户籍人口数量减少了179万人。

人口的减少势必会导致住房需求的萎缩,如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降,内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。

不过,哈尔滨和长春这样的一省中心仍能从省内其他城市吸引人口。

02

哈尔滨城镇人口仍有较大增长空间

由于经济衰退,当地城镇化推进速度缓慢,但基于早期的工业基础,东三省的城镇化水平还是相对较高的。

截止2018年末,辽宁、黑龙江和吉林的常住人口城镇化率分别为68.1%、60.1%和57.5%,其中仅有吉林的城镇化水平落后于全国平均水平2个百分点,辽宁和黑龙江的城镇化率均超过了全国平均水平。鹤岗、伊春等一批中小城市的户籍人口城镇化率均在80%以上。

而对于朝阳、绥化这样以第一产业为主力发展的城市来说,其城镇化率仅在25%左右,远远落后于全国平均水平。

不过,城镇化水平较低意味着当地的城镇人口还有较大的增长空间,以哈尔滨为例,其户籍人口在2018年仍有950万左右,假设当地户籍城镇化率达到70%,其城镇人口仍有将近200万的增长空间。

03

大连、沈阳等城市人口长期稳定

综合经济产业发展、人口、城镇化水平等多方面因素来看,东北三省34个城市未来的人口格局将呈现为区域人口进一步向四个中心城市集聚,大多数中小城市的人口将会持续收缩。

四个中心城市中,沈阳和大连经济发展位居东北第一方阵,对东北人的吸引力比较强,近几年的人口也均呈现为增长趋势,未来也会保持长期稳定。

哈尔滨、长春等城市近年来的人口总量虽有所下滑,但下滑幅度并不大,并且作为一省中心,两个城市还具备虹吸省内其他城市的人口的能力,未来人口总量仍然会保持在一个比较大的规模。

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